Яндекс.Метрика

Фактор поддержки и «доли» ответственности

16.03.2011

Светлана АНТОНЧЕВА «Казахстанская правда»

Фактор поддержки и «доли» ответственности

Ипотечный пузырь на рынке недвижимости лопнул несколько лет назад, но отголоски этого бума слышны до сих пор. Хотя «долевые» квартиры с государственной помощью продолжают сдаваться, отряд застройщиков не досчитался как минимум 70% бойцов. Да и новые объекты, надо признать, – явление, скорее, редкое сейчас, чем регулярное. Если этот тренд не преломить, свидетельствуют «выжившие» представители строительного бизнеса, то через год объемы упадут в два раза, что чревато для всей экономики. Действительно ли все так плачевно? Вовремя ли подоспеет государственная программа мер поддержки и посткризисного восстановления? Как же отреагировали на новые правительственные инициативы сами строители? Каковы перспективы развития рынка недвижимости? На эти и другие вопросы корреспондента «КП» отвечает глава ТОО «Инвестиционная строительная компания «ASI» Сергей КОТЛЯРОВ.

– В отрасли жилищного строительства были две весомые составляющие: государственная и частная. После того как мы ощутили на себе «встряску» от лопнувшего «пузыря», доля частных инвестиций на рынке резко уменьшилась по двум причинам: во-первых, с рынка ушли недобросовестные игроки, те, что не справились и не оправдали ожиданий. Во-вторых, те компании, что остались, а их список, к сожалению, короток, восполнить недостаток объема негосударственных вкладов, который существовал до 2007 года, не смогли…

Государство и его институты на том этапе очень нам помогли. И не просто тем, что «дали деньги», а купили квартиры, которые мы не могли продать. За счет этого мы получили возможность не останавливать производство, не разгонять свои трудовые коллективы, а продолжать работать.

Сейчас, когда мы постепенно, но планомерно выходим из кризиса, подавляющее большинство инвестиций на рынке недвижимости – государственные деньги. Частный бизнес пока не вернулся в стройку. Почему? Он так и не смог выработать механизмы, которые стали бы доступными для населения, чтобы люди снова начали покупать квартиры…

Программа мер поддержки, принятая Правительством, в первую очередь последовательная. После кризиса должна наступать стабильность, и, чтобы ее обеспечить, нужно выучить уроки кризиса. А они состоят в том, что необходимо оказывать помощь тем компаниям, которые честно работали, чтобы они продолжали это делать и обеспечивали рынок качественным предложением.

Мы видим, что есть спрос на жилье, и надо его поддерживать, дабы большинство казахстанцев смогло покупать квартиры. То есть необходимо отслеживать, какие механизмы завоевывают популярность.

– Какие же механизмы из тех, что предложены в программе, наиболее перспективны с этой точки зрения?

– Безусловно, это депозитно-накопительная система, беспроцентная рассрочка. Но я считаю, что со временем все могут вытеснить жилищно-строительные сбережения, потому что с их помощью можно получить рассрочку по оплате до 15 лет. Для нас, строительных компаний, выгодно, когда человек за пять лет накапливает половину стоимости квартиры, а на вторую ему выдается государственный жилстройзайм. То есть мы ждем этих денег не 10 лет, как по депозитно-накопительной системе, а вдвое меньший срок. В покупке квартиры как бы участвует государство, помогая новоселу дешевым кредитом. Это чрезвычайно перспективная схема.

– Согласно нашему законодательству, сфера жилстройсбережений обособлена, и простой банк не может осуществлять подобную деятельность. Но существует такая точка зрения, что БВУ тоже должны принимать в этом участие, может, тогда развитие и популяризация механизма пошли бы быстрее.

– Банки наблюдают возрождение жилищного строительства, но свою роль в этом пока не видят и поэтому, возможно, начинают «заглядываться» на жилстройсбережения. Закон определил одного оператора – Жилстройсбербанк, именно он имеет «возможность» пользоваться государственными мерами поддержки.

…БВУ в свое время выдали много ипотечных кредитов, и им сегодня просто необходим новый банковский продукт.

– А как же ипотека? Ведь раньше таким образом продавалось до 70% квартир. В Правительстве говорят о ее перспективном удешевлении…

– Проценты по ипотеке – «вне» сферы материального производства, они не «работают» в самой индустрии. К тому же события последних лет показали, что ипотека несостоятельна в мире в целом, она до сих пор нигде не восстановлена полностью.

Ипотека должна конкурировать, сегодня у нее есть конкуренты, и они названы. Мы не должны создавать ей какие-то преференции, и если она не способна стать популярной среди покупателей, значит, ее время еще не пришло. Или прошло.

Развитие ипотечного кредитования «с перспективой» подразумевает большой комплекс мероприятий: структуру, организацию, обязательно должен существовать рынок вторичных ипотечных обязательств, а мы до этого «еще не дошли». Что же касается удешевления ипотеки, то непонятен источник: за счет чего ее удешевлять? Сделать это достаточно сложно: дороговизна этого вида кредитования вытекает из дороговизны самих кредитных ресурсов. Резонный вопрос: а можно ли эти ресурсы заменить? Рассрочка платежей – хороший вариант. Но тогда надо прокредитовать строителей… Новая программа мер поддержки предусматривает выделение бюджетных средств в виде фондирования банков с условием, что из 100% кредитования строек 50% будет производиться за счет дешевого государственного фондирования, а еще столько же – за счет стандартных кредитов БВУ.

– И это нормальная пропорция? Во время кризиса застройщики успели «привыкнуть» к 15% на 85%...

– В изменении пропорций и есть показатель выхода из кризиса. 15% (банк) на 85% (государство) – это была ситуация тогда, когда БВУ накопили очень много обязательств, а недобросовестные застройщики не могли вернуть кредиты. Поэтому Правительство и было вынуждено давать большую часть денег, чтобы поддерживать строительный сектор.

Но проблема в том, что банки с 2007 года «замкнулись», решили, что это очень рискованная сфера, и строительные компании до сих пор не пользуются у них большим доверием. Что неудивительно, поскольку негативные последствия кризисных явлений в основном были порождены неправильными действиями самих застройщиков. …Хотя, справедливости ради, надо сказать, что на рынке и остались лишь те, которые априори не допускали обманов или случаев нецелевого использования средств.

Теперь доверие надо восстановить, речь идет о доверии к отрасли в целом. Поэтому государство и будет принимать участие в отборе проектов, следить за их реализацией, фондировать банки, чтобы открылись «ворота» для кредитования.

– Не опасно ли такое активное участие государства на рынке?

– В рамках программы были проработаны механизмы, помогающие обезопасить и государственные институты, и банки, и строителей, и покупателей квартир.

Так, кредитование банками и соответственно использование государственных и банковских средств начинается только после того, как застройщик обеспечил заключение договоров не менее чем на 50% от строящихся квартир, то есть показал реальный денежный поток, доказал, что его «продукция» пользуется спросом, и он впоследствии может рассчитаться с банком, а БВУ – вернуть фондирование.

– Для оставшихся компаний это реально? Неужели сейчас такой спрос, что можно обеспечить 50% «заранее проданных» квартир?

– Один из факторов – фактическое отсутствие предложений в последние два года. Но и в том числе важно, что от беспроцентной рассрочки на 10 лет просто нельзя отказаться. И если посмотреть социальный «срез» покупателей, можно понять, что это люди со средним уровнем дохода, половина из них – моложе 29 лет.

– Можно сказать, что защита от рисков обеспечена и покупателям? Я понимаю, что идеального механизма не существует…

– По этому вопросу было немало споров. На самом деле главный риск заключается в том, что человек отдает деньги, объект не строится, руководитель «предприятия» сбегает и никто не знает, куда делись средства, и никакого жилья не предоставляется взамен. Теперь же все наоборот: компания сначала дает квартиру, а потом берет за нее полную оплату.

БВУ будут нести ответственность и за фондирование, и за собственные кредитные ресурсы. Застройщик работает с банком, доказывает ему свою состоятельность. У банка же основное требование: пожалуйста, обеспечь не менее 50% портфеля продаж до открытия кредитной линии. Вот тут исчезает еще один риск – отсутствия спроса. Остается еще один: осуществит ли покупатель все платежи?.. Но даже при неприятном исходе квартира-то существует, и застройщик всегда может ее продать.

– Высказываются опасения, что если программа «выстрелит», кредитование строительного сектора станет вновь настолько популярным у банков, что случится новый перегрев рынка…

– Если строительные компании прокредитовать «просто так», простимулировать вне строгих рамок и ограничений, тогда да, такие риски есть: построй дом, заработай себе большую рентабельность, устрой «пузырь» и лопни…

Компании, которые хотят стать участниками новой программы, берут на себя много обязательств. Во-первых, они должны быть прозрачными перед банками и покупателями, чего никогда не было, во-вторых, не боятся контроля и мониторинга.

Предложенный в программе комплекс схем предполагает контроль многоступенчатый. И застройщик добровольно на него соглашается. Правильно говорил Премьер-Министр: на рынке останутся только те компании, которым нечего прятать ни от банка, ни от акимата.

– И чем хороша потенциальная олигополия? Какая уж тут справедливая «конкуренция»?

– Такая опасность, конечно, есть, но вряд ли ее в принципе следует расценивать как опасность. Разработаны новые правила, и государство должно сказать: можешь по ним работать – работай. Надо воспитывать новых игроков, но здесь нет места тем, кто сегодня захотел, нажился, а завтра «уже не хочу». Или «не могу», свернулся на полдороге и пропал.

– Сколько же осталось этих добросовестных застройщиков?

– Точную цифру я не назову, но могу привести показательный пример: если два года назад я приходил в акимат Астаны, где на совещаниях рассматривались вопросы возведения объектов, и там присутствовали представители 50–60 строительных компаний, то сегодня их максимум 7–8.

…Нельзя забывать, что большинство застройщиков не хотят сами торговать квартирами, для них более важны стабильные объемы, заказы, им в принципе достаточно быть подрядчиками. Нужно распределение обязанностей: кто-то занимается реализацией, финансовыми потоками, кто-то – только строительством. Я думаю, дефицит компаний будет перекрываться их «объединением» в консорциумы и корпорации. Сами строительные мощности найдут возможности для консолидации, они не пропадут, не уйдут в другие отрасли.

– Как вы считаете, если механизмы начнут работать эффективно, реально ли избежать падения рынка и поддержать ввод жилья на уровне 6–6,5 миллиона квадратных метров в год?

– Только наша компания в состоянии построить 2,5 тысячи квартир за два года – это полмиллиона квадратных метров. Шесть миллионов для всей республики – это не предел, вчерашний уровень. Нам, может, 20 миллионов «квадратов» нужно. Мы только начинаем выяснять реальный спрос, а какой он на самом деле, еще никто не знает. Если механизмы будут признаны населением доступными, я уверяю, мы скоро увидим гораздо больший поток потенциальных покупателей.

Рост объемов жилищного строительства за счет реализации мер государственной поддержки в 2012 году   

Возврат к списку